Forbefaring i ny leilighet

[Garpen]

Det er lenge mellom hver gang jeg og kona overtar en helt ny leilighet så her er vi på litt dypt vann føler jeg.

Vi skal altså på forbefaring i slutten av oktober og overtar ny leilighet i november. Hva bør vi husker på når vi gjennomfører befaringen, har noen gode eller dårlige erfaringer og bør vi ha med oss en egen profesjonell medhjelper?

Billett merket usikker 

[saktetur]

Dette har jeg bare vært med på en gang i mitt liv og det er over 35 år siden. Husker jeg hadde med blokk og penn og noterte absolutt alt som ikke var slik en ny leilighet burde være. Alt fra slurv i listverk til vinduer som subbet når de ble åpnet. At alt i kjøkken er på stell, hvitevarer, vifte/avtrekk. At vann i fordelingskap er merket med hva som går hvor etc. 

[rosandholm]

Ta med egen takstmann både på befaring og overtagelse. Har overtatt 2 nyboliger + har kompiser som driver med eiendom. Sørg for at utbygger har skikkelig protokollføring for mangler og at du får lista på epost etter befaring. 

[perbl]

Gjorde dette for litt siden. Noen tilfeldige tips:

Ta med handy eller detaljorientert venn, evt hyr inn takstmann. Første bud er å se at alt dere har bestilt er levert (fikk sjøl feillevert stekeovn).

Sjekk overflater og finish, ta med lykt, mye stress i ferdigstilling av nybygg, så kan fort være dårlig maling eller synlige skruer i dårlig sparklet vegg etc. Er kjøkken montert pent? Sjekk skruing av skap, fine skjøter på benk, ser hvitevarer bra installert ut? Her var feks oppvaskmaskin montert uten dampbeskyttelse mot benkeplate, overskap var skrudd litt stygt i, og benkeplate var ujevnt skjøtet.

Sjekk fall på ting som bad og balkong. Sjekk at vindu og vannbrett er vannrette der dere kan. Ta et blikk mot sola eller utelys og se etter hakk på gulv.

Sjekk at innerdører sitter rett i karmer, åpne, lukke, trekk litt i dem og sjekk at de ikke har vært stressa og dundra inn skruer i karmer (skjedde her). 

Generelt skal jo ting se box fresh ut, så ha lite toleranse for at ting ser dårligere ut enn du kanskje kunne fått til sjøl.

[baroudeur]

rosandholm skrev (27 minutter siden):

Ta med egen takstmann både på befaring og overtagelse. Har overtatt 2 nyboliger + har kompiser som driver med eiendom. Sørg for at utbygger har skikkelig protokollføring for mangler og at du får lista på epost etter befaring. 

Jeg synes dette høres ut som en god idé. Du kan fort finne en del. 

[perbl]

Og ikke regn med å finne alt på befaring heller.

Tar fort halvannet år før du slutter å finne nye småting…

[Knirkekne]

Spørs hva som er hensikten med befaringen da. 

Noter alt som utbygger må utbedre. Men husk at det skal MYE og STORE feil og mangler til før man kan nekte en overtakelse. 

Utbygger kan smårette litt en god stund også etter dere har overtatt og flyttet inn. 

[Jørgen S.]

rosandholm skrev (På 9.9.2023 den 20.39):

Ta med egen takstmann både på befaring og overtagelse. Har overtatt 2 nyboliger + har kompiser som driver med eiendom. Sørg for at utbygger har skikkelig protokollføring for mangler og at du får lista på epost etter befaring. 

Vi kan vel trygt si at felles bekjent VIRKELIG har tjent på å ha med egen takstmann. Jeg er rimelig sjokkert over behandlinga av saken der.
Dokumenter alt, krev innsyn i sakssystemet til utbygger og dobbelsjekk ordlyden i alt de skriver inn.

Så, betal en uavhengig takstmann for å være med på din side. Enkelt å greit.
 

[Andreas]

Takstmann og god bildedokumentasjon er fornuftig.

Bustadoppføringslova gir fem års reklamasjonsfrist. Vanlig med ett- og femårsbefaring. Som regel er det de som ikke finner seg i bortforklaringene til entreprenør og utbygger som får korrigert mest feil. Utbygger henviser ofte til entreprenør, og lar deres (bort)forklaring ligge til grunn for avslag. Entreprenør har gjerne en fast person som håndterer reklamasjoner, noen av disse er direkte ufine. Kommer takstmann, advokat eller en evnt. sikringsmegler inn i bilde, endrer maktforholdet seg. En kommer ofte langt ved å be de spesifisere forklaringen "innenfor norsk standard" og hvordan den er gjeldende i tilfellet. Av og til løses det i lavterskel meglingsråd/utvalg. Hvis det er store feil, gjerne følgefeil, hvor entreprenør eller underleverandør nekter å rette opp, ender det gjerne i rettsak. Det kan være feil med heis, ventilasjon eller "vedlikeholdsfri" kledning som råtner. Heldigvis ikke noe som skjer alt for ofte. Av slike grunner er det fornuftig å engasjere seg i styret, da enkelte styrer er ganske slappe. I nybygg kan det også være flere fra utbygger/entreprenør som har kjøpt leilighet, noe som kan trenere prosesser.

Bodde en periode i nybygg på en av bryggene i Oslo, og det var mye slurvefeil. Siden det var forskjellige entreprenører som hadde ansvar for forskjellige bygg, la en merke til at det var noen som håndtere reklamasjoner veldig godt, og andre som bortforklarte i det uendelige inntil kjøper involverte advokat. Mange feil ble aldri oppdaget, siden det var 40-60% utleieleiligheter med slappe eiere. Feilene ble/blir sendt videre til en eventuell kjøper, som da kanskje ikke har reklamasjonsmuligheter. Så arbeidere som brukte vinkelsliper rett ved siden av eller mot store skyvedører/vinduer og blikkplater, noe som kan gi kostbare feil. Den vanligste feilen var dårlig gipsarbeid - gjerne dårlig festet papirremse - og mange "orket ikke" krangle med utbygger for å få rettet den. Tipper de lever den dag i dag med en store riss i gipsveggen. Dårlig tegn ved salg.

En klassiker er å ta av sokkellisten på kjøkkenet - om en kan teknikken - og se om det ligger sagflis eller annet under kjøkkenskapene.

[tron]

Sjekk at alt funker som det skal, og ikke gidd å bruke overdrevent med tid på å finne skruehull i gipsvegger som kunne ha vært sparklet en smule bedre. Sparkel og maling er enkelt å fikse selv, om det skulle glippe noe på befaring. Vi overtok nytt rekkehus for 9 år siden og opplevde at utbygger ville at vi skulle gå med lupe over veggene.

Det er viktigere å sjekke om det er hulrom bak fliser, at vinduer ikke er satt inn skjevt, at kjøkkenskuffer og dører fungerer som de skal og ikke er skjeve, at kjøkkenfronter ikke er skadet, og at badeinnredning er som den skal. Sjekk at alt elektrisk er på rett kurs - vi opplevde at et halvt rom i 2. etg. gikk på kursen til stua i 1. etg. Sett deg inn i teknisk forskrift og påse at alt er i henhold (alt fra røykvarslere til lekkasjesensorer med vannstopp). Funksjonstest vann (både kaldt og varmt) og avløp, sjekk radiatorer og annen oppvarming, og hold igjen penger dersom noe ikke er som det skal. I sameiet vårt tok det flere år før distribusjonen av varmtvann kom i orden - mon tro om det hadde gått litt raskere om mange hadde holdt tilbake penger og ikke bare stolt på lovnaden om at det ville ordne seg bare alle byggetrinn var fullført.

Edit: Glemte å nevne ventilasjon. Sjekk at det faktisk blåser ut av tilfuftsventiler og at avsug på kjøkken og bad fungerer. Si «hysj!» og lytt etter ulyder i ventilasjonen. En litt uheldig montering av ventilasjonsaggregat kan gi mye rumling som forplanter seg i vegger og gulv.

Endret 11. september 2023 av tron

[Lars-Erik]

VI kjøpte ny leilighet i et sameie for 7 år siden. Byggherre var OBOS, og entreprenøren var AF, med andre to aktører som har vært i bransjen en stund. På denne førbefaringen stilte Obos med egen takstmann både for Obos og for oss, det for så vidt helt greit. 

Erfaringen vår var at det var gjennomført svært liten, om noen kvalitetssikring på forhånd, og vi endte opp med mange sider med mangler. Det var alt fra vinduer som kunne åpnes, men ikke lukkes. Manglende silikonering rundt vannistallasjoner, waterguard som ikke virket, malingflekker på parketten, manglende speil på badet, kontakter som ikke fantes som skulle ha vært der, åpne sprinklerrør som ikke var kassett inn osv, osv. 

Neste leilighet var min datters, og der var det meste på stell, så det er åpenbart store forskjeller. 

En ting er førbefaring, noe annet er overtakelse hvor en skal sjekke om alt er ok. Er det ting som ikke er på stell da som en anser som viktig, så må dere enten holde tilbake et vesentlig beløp, eller nekte å overta. 

Bustadoppføringslova er for øvrig en ganske svak lovgivning for oss forbrukere, utbyggerne sier noe annet, men egen erfaring fra rettssystemet i sameiet vårt har vist seg at den er svak. Her kan man fritt bryte mot avtalte ytelser og forskriftskrav og (nesten) slippe gratis unna. 

[Gubben]

Som folket sier; en takstmann kan være vært sin vekt i gull. Ta gjerne med en kompis som er handyman eller håndverker. Håndverkere vet alt om fusking i faget og vet hvor de skal se.

Ikke signer på noe som du er usikker på eller ikke skjønner.
Ikke godkjenn midlertidige løsninger som de sier at de skal fikse imorgen. I morgen er dagen som aldri kommer

[andersar]

Andreas skrev (5 timer siden):

En klassiker er å ta av sokkellisten på kjøkkenet - om en kan teknikken - og se om det ligger sagflis eller annet under kjøkkenskapene.

Den der er klassisk ja!  Eller "premium" boliger der man har skutt listverket med pistol, men ikke brydd seg med å flekke over med sparkel i alle hullene. Ser lekkert ut... Sikkert helt innafor spec men det ser ikke bra ut.

- Listverk på bad o.l. ført HELT ned til flisene er også en klassiker - det er lettvint når man oppfører men gir deg listverk som potensielt trekker vann. Og det gjør de jo gjerne, men det går sjelden i stykker umiddelbart.

- Ta med klinkekule for å sjekke fall på både vanlige gulv og bad. Her kan man ofte få interessante overraskelser.

Lista over hva jeg ville ha sjekka er såpass lang at jeg er glad for at jeg ikke skal ta over noe nybygg med det første.

Personlig skjønner jeg ingenting av at boliger har blitt så dyrt, for kvaliteten er virkelig bånn i bøtta over hele fjøla. Slurv og ren skjær, mangel på fagkunnskap.

Endret 11. september 2023 av andersar

[runermm]

andersar skrev (10 minutter siden):

Personlig skjønner jeg ingenting av at boliger har blitt så dyrt, for kvaliteten er virkelig bånn i bøtta over hele fjøla. Slurv og ren skjær, mangel på fagkunnskap.

Det er etterspørselen som avgjør prisen, ikke kostnadene og ikke «kvaliteten». At prisene går opp og kvaliteten ned er fullstendig logisk i et stramt marked.

[Svene]

Dersom dere kommer i situasjon der dere må melde in krav til utbygger så er det en viktig felle å unngå. Alle brev/kommunikasjoner må ha med kommentar om at «alle tidligere krav opprettholdes". Har noen kjente som hadde god advokat og hadde dette med i alle kravbrevene, naboen deres igjen (samme type hus, oppført på samme tid og med samme feil/mangler) hadde ikke med kommentar og fikk under halvparten av de andre i erstatningen til slutt. Rettspraksis er vist at gamle krav frafalles automatisk når nye fremsettes.

[Andreas]

runermm skrev (1 time siden):

Det er etterspørselen som avgjør prisen, ikke kostnadene og ikke «kvaliteten». At prisene går opp og kvaliteten ned er fullstendig logisk i et stramt marked.

Prisbilde er langt mer komplekst enn tilbud=/=etterspørsel.

Noen få sjefsøkonomer har nå våget å snakke om hvordan de som ikke dekker egne bo- og leveutgifter påvirker markedet. Et minefelt. Hvis en følger med vil en legge merke til at svært mange økonomer uttaler seg i media som om befolkningen er en homogen gruppe, noe som gir et feil bilde av virkeligheten.

[runermm]

Etterspørselen er komplekst sammensatt, men skal man forstå prisene må man begynne i den enden - og ikke ta utgangspunkt i «kostnader» eller «kvalitet». Da blir man bare veldig forvirra.

Akkurat det samme skjer i «analysene» av dagligvarehandelen hvor noen tror at vi får billigere mat i Norge gjennom å skvise bøndene enda noen omdreininger. 

Endret 11. september 2023 av runermm

[perbl]

Nå tror jeg trådstarter skal la være å stresse veldig og da. Utfra responsen i denne tråden kan man jo bli skremt fra å kjøpe noe nytt 🙂

Noen fordeler finnes jo og. Å gå fra masse strømutgifter til neglisjerbart strømforbruk, moderne ventilasjon og garanti på alt i flere år til har jo sine fordeler, selv om jeg har brukt litt tid på reklamasjon. Men heldigvis hadde jeg mest mindre saker og irritasjonsmoment som ikke ødelegger boopplevelsen altfor mye.

Men rådet om å bruke noen tusenlapper på takstmann på overtakelse er nok smart. 

[Garpen]

Tusen takk for gode svar. Vi kan kanskje dele på en takstmann med naboen?

Vi gleder oss til å flytte inn i en ny leilighet! 🙂

[Roy]

Pass på at dere er på befaring i godt dagslys eller ha med en god arbeidslampe, og sjekk at alle malte flater er pene og har samme glans. Ta gjerne med en krakk eller liten gardintrapp så du kan klatre opp og se på alle tak mot vindu/lys, og len deg inn til alle veggflater og se mot vindu/lys. 
Utrolig irriterende om det har vært mye flekking og generelt dårlig håndverk på malte flater, og mye lettere å få dette fikset før man flytter inn dersom det er noe man bør klage på. 

Gå også systematisk over alt av listverk og sjekk at det ikke spriker, er skeivt, har stygge hull etter stifter, ligger riktig langs karmene og hjørner er 90° osv. 

Ta deg god tid. Det er det ikke sikkert håndverkerne som skulle ferdigstille bygget hadde, "bare få det ferdig" er en mye brukt beskjed siste uka før deadline. 

[andersar]

runermm skrev (16 timer siden):

Det er etterspørselen som avgjør prisen, ikke kostnadene og ikke «kvaliteten». At prisene går opp og kvaliteten ned er fullstendig logisk i et stramt marked.

Joda, men begrunnelsen for å sette opp prisene fra entreprenør og utbygger er jo gjerne "fordi alt har blitt så dyrt å bygge" og lignende. Det meste av dette er jo overdrivelser eller regelrett løgn.

[Andreas]

Husk at de må ha med tomtekostnad, og dermed rentekostnad på lånet, inn i prisen. Gjerne er tomt kjøpt 5-15 år tidligere. Da blir det dyrt. De driver med ren lånefinansiert investering, ofte giret. Flere av de større prosjektene i Oslo Nord har vært stillestående i mange år, fordi utbygger virker tafatt. De sender inn papirer de vet aldri vil bli godkjent, saken blir stående og så skylder de på PBE. Der er faktisk eplehageutbyggerne mer effektive, sikkert fordi de er mindre likvide og de må gjennom mindre byråkrati. Utbyggere er egentlig bare en investor/kjøpmann som selger en begrenset vare, og pga. summene som er involvert er det en veldig liten gruppe som har mulighet til å bli en stor utbygger. Har en først midlene til å bli det, er nok interessen å hente ut størst mulig fortjeneste og ikke drive veldedighet. Det største boligbyggerlaget i Norge, har vel egentlig bare blitt et investeringsselskap/industrikonsern med mange støttemedlemmer, som egentlig ikke får så mye ut av det. Boligbygg(ref. skandalen) viser hva som kan skje når det kommunale forsøker seg. Omsorgsbygg jobber ikke akkurat i rakettfart.

Det er dyrere å bygge nå enn for 10-15år. Material-, tomt-, rente- og lønnskostnadnader er høyere. Hadde vært interessant å se korrelasjonen mellom disse kostnadene og kvm. pris over tid. Korrelasjon vs kausalitet, og alt det der. Spørs om økonomisk teori stemmer, og renta faktisk er det som har mest å si på boligprisene. Det dumme er at det har en lag-effect og alle som har objektiv kunnskap om eiendomsmarkedet har en indirekte munnkurv. Ingen av dem er egentlig objektive, siden de også eier bolig. Baltzersen i Finanstilsynet har offentlig sagt han angrer på at de lettet på lånekravene under pandemien. Noe som sammen med historisk lav rente(riktig ut fra forholdene), skapte effekter økonomer burde sett på lang vei. Fin gave til dagens unge.

Bare det at enkelte tror mikroleiligheter i Oslo vil ha en god effekt, viser dagens situasjon. Det hadde vært bedre å få opp dekningsgraden på student- og kommunale boliger. At nyboligmarkedet vakler fordi spekulantene forsvant, sier sitt om hvor avhengig markedet har vært av intermediaries, som egentlig kun driver prisene opp.

Så vidt jeg har skjønt, og lest i årsrapporter, er minste ønsket margin 10%, men de har ofte høyere. En utfordring mange ikke helt får med seg er at på nybygg velger utbygger ofte det laveste anbudet (til gitte krav) fra et utvalg entreprenører. For å ha det laveste anbudet, må kanskje entreprenøren trikse litt for å få ting til å gå rundt; kanskje ikke alltid bruke fagfolk der hvor det kanskje burde vært fagfolk, uten at det er et krav.

Har lekt meg litt med data om boligmarkedet i Oslo, i forsøk på å lage en modell. Utfordringen er at det er mange datakilder, hvor ikke alle kan hente data fra de fritt/enkelt ,også kræsjer R, jeg kløner i R og så jeg blir sur og grinete over det og gir opp(insert mange unnskyldninger). Irriterer meg stadig over utsagnene om boligmarkedet i Oslo, fordi de blir så forenklede og unyanserte i et forsøk på å trigge den psykologiske FOMO-effekten. Oslo er ikke spesielt homogen, men det snakkes alltid om tilbud<etterspørsel som om det faktisk er noe helt reelt når det er mange variabler.

Denne artikkelen er et must for de med interesse av boligmarkedet i Oslo. Det største problemet med boligmarkedet er hovedsakelig ikke at folk senker seg ned i gjeld for evig tid, selv om det ikke er spesielt positivt for dagens unge. Det er at eiendom blir eneste investeringen folk ser etter, og få gidder investere i selskaper som skaper et bredt spekter av arbeidsplasser.

Dagens lunsjrant mens man spiser en BLT-sandwich med bacon som er like crispy som den dvask tomat.

Garpen har fått mange gode råd i tråden, så håper overtakelsen går knirkefritt. Ser for meg at han dukker opp slik:

[Ndreas]

perbl skrev (16 timer siden):

 

Noen fordeler finnes jo og. Å gå fra masse strømutgifter til neglisjerbart strømforbruk, moderne ventilasjon

 

Et tips der, vurder varmepumpe til kjøling i nybygg. Jeg har flere venner som har blitt "kokt" på sommeren i sine nye boliger fordi de er så godt isolerte. Husker en tråd fra moderforumet der noen var plaget med varme soverom på kveldstid for eksempel.

[perbl]

Ndreas skrev (1 minutt siden):

Et tips der, vurder varmepumpe til kjøling i nybygg. Jeg har flere venner som har blitt "kokt" på sommeren i sine nye boliger fordi de er så godt isolerte. Husker en tråd fra moderforumet der noen var plaget med varme soverom på kveldstid for eksempel.

Jeg har hvertfall klaget på soveromstemp her jeg bor, og fått skrudd ned fellesanlegg flere grader.

Bor man i blokker, er det gjerne ikke adgang til å slenge opp varmepumper og sånt på yttervegger uten videre.

[andersar]

Andreas skrev (1 time siden):

Denne artikkelen er et must for de med interesse av boligmarkedet i Oslo. Det største problemet med boligmarkedet er hovedsakelig ikke at folk senker seg ned i gjeld for evig tid, selv om det ikke er spesielt positivt for dagens unge. Det er at eiendom blir eneste investeringen folk ser etter, og få gidder investere i selskaper som skaper et bredt spekter av arbeidsplasser.

 

Den saken der er så sprø som det er mulig å få den. Bør rett inn i alle lærebøkene.